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2018-05-27 01:29 来源:秦皇岛

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房价涨幅远远赶不上地价 土地市场持续火热蕴含风险

发布时间:2018-05-27  来源:一财网  
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新年伊始,土地市场延续2015年下半年以来的火热势头,甚至更为火爆。

1月29日下午,在经过87轮竞拍后,上海建工和南京奥和联合体以64.8亿元竞得河西中部的G68地块,楼面价达到42561元/平方米,溢价率为139.5%,该地块刷新南京地价纪录。

同一天,绿地以18亿元将上海青浦区重固镇福泉山路南侧一幅地块收入囊中,楼板价14934元/平方米,溢价率113.34%。1月21日,上海出让闵行区马桥镇一地块,最终溢价率189.20%,楼板价2.8972万元/平方米。

在华南,1月22日,位于广佛交界处的一宗江景地块,被时代地产以64亿元总价获得,折合楼面地价约1.5万元/平方米,成为佛山新“地王”。时代地产在该“地王”附近的在售楼盘为时代水岸,去年3月拿地时项目楼面地价仅约7500元/平方米。相差不到一年,同地段地块楼面地价涨了一倍。

根据中原地产市场研究部统计,1月份20大标杆房企合计拿地金额突破了441亿,继续维持高位。多家企业在2015年三季度开始加速积极拿地,保利、万科、华润、恒大等企业拿地均非常积极,整体看,房企拿地主要集中在一线城市和二线核心城市。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称,“地王”频出并不代表土地市场情况就好,去年全国土地出让金还下降了23.9%。由于中小城市市场实在太差,大家都不敢拿地,所以导致大部分资金、企业都集中到一线和二线核心城市拿地,出于“避险”的选择,推高了一二线城市的房价。

上海易居房地产研究院近期发布的报告显示,2014年一线城市土地成交均价为7429元/平方米,2015年成交价不断攀升,全年土地成交均价涨至13745元/平方米,同比增幅高达85%。该院预计,2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大,全年增长10%左右。

在这种情况下,市场也蕴含着不小的风险。张大伟说,过去地王出现的原因大多是房价上涨使大家有这个预期。但2015年深圳房价涨得快,其他城市涨得都不快,房价涨幅远远赶不上地价涨幅。“虽然2008年~2011年也有很多地王,但当时的地王比较分散,现在的地王却特别集中。过去的地王是你算得过账的,以市场预期来计算地王,现在的地王完全没法算账。”

合富房地产经济研究院院长龙斌对《第一财经日报》分析,现在的问题在于,土地出让价格如此之贵,开发商的利润空间已经非常狭小。以广州西边的广钢新城为例,土地楼面价已经2万多了,但建成后只能卖3万左右,“开发商的压力非常大,要做大投入才行,因为地铁再过两站到广佛交界处的南海,价格只有一半左右。”

“现在你别看大家在广州拿地很积极,但相比售价来看压力非常大,有些项目是亏损在卖,这种市场是不健康的。”龙斌说,有些企业不拿地就无法占有市场,就有被淘汰的风险,但一拿地后就有经营的压力。

张大伟说,2016年上半年地价还是会继续上涨,但这种出于“避险”考虑的选择最后也可能会带来很多风险,尤其是在目前经济转型过程中,经济发展在减速,去年三季度拿下的一大拨地王都会在2016年下半年上市。“到时候如果上市卖不出去,也有较大的风险。而且可能会有踩踏效应,一旦出现问题,对市场的心理影响比较大。”

对此,广东省人大代表、时代地产董事长岑钊雄在接受《第一财经日报》采访时认为,土地价格由市场自动调节,很难判断到底是高还是低,最终还是取决于消费者是否有消费力去承受。“市场就是一个最好的调节器,消费者承受不了,这个价格卖不动,那么企业就肯定要调整价格。不必对地王过于担心。”

他说,目前有能力在市场上买地的发展商都是行业里面做得比较好的,它们有自己的判断,没有人会糊里糊涂地去买一块很贵的地。

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